Überbau bei der Zwangsversteigerung: Wenn ein Gebäude über die Grundstücksgrenze ragt

Ein Überbau liegt vor, wenn der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut hat. Das Grundstück, von dem aus übergebaut wurde, heißt in der Rechtsprechung Stammgrundstück; das überbaute ist das Nachbargrundstück.

Zu dulden ist der Überbau, wenn dem Bauenden weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt und der Nachbar nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat (§ 912 Abs. 1 BGB). Juristen nennen das einen entschuldigten Überbau. Der Nachbar wird dafür durch eine Geldrente entschädigt (§ 912 Abs. 2 Satz 1 BGB). Fehlt eine dieser Voraussetzungen, spricht man vom unentschuldigten Überbau (Abschnitt 5). Ein gestatteter Überbau ist ein eigener Fall; für ihn gilt nach dem BGH erst recht, was für den zu duldenden Überbau gilt (BGH, Urteil vom 25.09.2026, V ZR 218/24, Rn. 11).

Die Frage stellt sich in der Zwangsversteigerung aus zwei Blickrichtungen: Sie ersteigern das Grundstück, von dem aus übergebaut wurde, oder Sie ersteigern das überbaute Nachbargrundstück. Beide zeigt die folgende Skizze. Gemeint ist jeweils die Forderungsversteigerung; für die Teilungsversteigerung wurde dieser Artikel nicht geprüft.

Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks (§ 90 Abs. 1 ZVG). Bei einem geduldeten oder gestatteten Überbau ist der hinübergebaute Teil nach der Rechtsprechung des BGH wesentlicher Bestandteil des Stammgrundstücks und Scheinbestandteil des überbauten Grundstücks (BGH, Urteil vom 25.09.2026, V ZR 218/24, Rn. 11). Das Haus gehört Ihnen also einschließlich des Teils Ü. Im Gegenzug sind Sie als Eigentümer von A der Eigentümer, der die Rente zu entrichten hat (§ 913 Abs. 1 BGB, dazu Abschnitt 4). Die Rentenpflicht bleibt auch ohne Berücksichtigung im geringsten Gebot bestehen (§ 52 Abs. 2 Satz 1 ZVG), denn das Recht auf die Rente geht allen Rechten an Ihrem Grundstück A vor, auch den älteren (§ 914 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Anders bei fehlender Duldungspflicht: Besteht weder eine Duldungspflicht noch eine Gestattung, wird nach derselben Entscheidung lotrecht an der Grenze geteilt (V ZR 218/24, Rn. 11). Der Teil jenseits der Grenze ist dann nicht Teil Ihres Hauses. Ob eine Duldungspflicht besteht, hängt vom Einzelfall ab (§ 912 Abs. 1 BGB) und lässt sich aus einer Skizze nicht ablesen.

Den hinübergebauten Teil erwerben Sie nicht. Die Zwangsversteigerung erstreckt sich nach dem BGH nicht auf Gebäudeteile, die wesentlicher Bestandteil eines anderen Grundstücks sind, auch wenn sie auf dem versteigerten Grundstück stehen. Auf eine Anmeldung des Nachbarn kommt es dafür nicht an (BGH, Urteil vom 10.10.2003, V ZR 96/03, Entscheidungsgründe Nr. 2 a und 2 c).

Sie müssen den Überbau dulden, wenn er zu dulden war (§ 912 Abs. 1 BGB). Dafür steht Ihnen als Eigentümer des überbauten Grundstücks die Rente zu: Sie ist dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks zu entrichten (§ 913 Abs. 1 BGB).

Die Rente ist dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks von dem jeweiligen Eigentümer des anderen Grundstücks zu entrichten, und zwar jährlich im Voraus (§ 913 Abs. 1 und 2 BGB). Weil es auf die jeweiligen Eigentümer ankommt, wechseln Zahler und Empfänger mit dem Eigentum. Wer also A ersteigert, wird Zahler; wer B ersteigert, wird Empfänger.

Die Höhe richtet sich nach der Zeit der Grenzüberschreitung (§ 912 Abs. 2 Satz 2 BGB; BGH, Urteil vom 22.11.2013, V ZR 199/12, Rn. 8). Eine Zahl dazu nennt dieser Artikel nicht: Sie hängt vom Einzelfall ab.

Das Recht auf die Rente geht allen Rechten an dem belasteten Grundstück, hier dem Grundstück mit dem Haus (A), vor, auch den älteren (§ 914 Abs. 1 Satz 1 BGB). Zu einem Verzicht auf das Recht und zur Feststellung der Höhe durch Vertrag ist die Eintragung erforderlich (§ 914 Abs. 2 Satz 2 BGB). Von dem Zuschlag an trägt der Ersteher die Lasten (§ 56 Satz 2 ZVG). Ob er für Rückstände aus der Zeit davor einsteht, haben wir nicht entschieden gefunden; klären Sie das im Einzelfall.

Beeinträchtigt der Überbau eine Dienstbarkeit am Nachbargrundstück, gelten die §§ 912 bis 914 BGB zugunsten des Berechtigten entsprechend (§ 916 BGB). Wann eine Dienstbarkeit eine Versteigerung übersteht, steht im Artikel Wegerecht in der Zwangsversteigerung.

Fehlt es an den Voraussetzungen des § 912 Abs. 1 BGB und liegt auch keine Gestattung vor, muss der Nachbar den Überbau nicht nach dieser Vorschrift dulden. Ob der Nachbar dann die Beseitigung durchsetzen kann, ist weniger eindeutig, als es klingt. Zwei verbreitete Sätze sind falsch:

Wie die Rechtslage im einzelnen Fall ausgeht, hängt von Vorsatz oder Fahrlässigkeit, vom Widerspruch des Nachbarn und von der Zumutbarkeit ab. Das lässt sich ohne Kenntnis des Falls nicht vorhersagen. Wer vor dem Gebot einen solchen Überbau findet, sollte sich von einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt beraten lassen.

Beim Eigengrenzüberbau steht ein Gebäude über der Grenze zweier Grundstücke, die demselben Eigentümer gehören, und eines davon wird versteigert. Gerade der Zuschlag kann dann dazu führen, dass die Grundstücke verschiedenen Personen gehören. Nach der Rechtsprechung des BGH gelten die Überbauregeln entsprechend (Urteil vom 22.11.2013, V ZR 199/12, Leitsatz und Rn. 5, 8, 9).

Duldungspflicht und Rentenrecht ruhen, solange beide Grundstücke demselben Eigentümer gehören, und leben auf, sobald sie verschiedenen Personen gehören, zum Beispiel durch den Zuschlag (V ZR 199/12, Leitsatz und Rn. 5, 8).

Wem das Gebäude gehört: dem Grundstück, auf dem der nach Umfang, Lage und wirtschaftlicher Bedeutung eindeutig maßgebende Teil steht. Ein Wille des Eigentümers, es anders aufzuteilen, ist unbeachtlich. In dem Fall, den der BGH 2003 entschieden hat, hatte der Kläger ein Grundstück ersteigert, durch dessen Gebäude eine Teilungsgrenze lief. Räume gehören dem Grundstück, dessen Gebäudeteil sie bei natürlicher Betrachtung zuzuordnen sind; der Zuschlag ändert daran nichts (V ZR 96/03, Leitsatz und Entscheidungsgründe Nr. 2 a bis c). Führt die Grenze dagegen zu zwei wirtschaftlich selbständigen Einheiten (etwa Doppelhaushälften), gehört im Grundsatz jeder Teil zu dem Grundstück, auf dem er steht; nur hineinragende Räume folgen dem Gebäudeteil, zu dem sie gehören. Bei einem einheitlichen Gebäude, zum Beispiel einem geteilten Altbau, kommt es auf den maßgebenden Gebäudeteil an, notfalls raumweise.

Der Rentenberechtigte kann jederzeit verlangen, dass der Rentenpflichtige ihm gegen Übertragung des Eigentums an dem überbauten Teil des Grundstücks den Wert ersetzt, den dieser Teil zur Zeit der Grenzüberschreitung gehabt hat (§ 915 Abs. 1 Satz 1 BGB). Macht er davon Gebrauch, bestimmen sich die Rechte und Verpflichtungen beider Teile nach den Vorschriften über den Kauf (§ 915 Abs. 1 Satz 2 BGB). Bis zur Übertragung des Eigentums ist die Rente fortzuentrichten (§ 915 Abs. 2 BGB). Maßgeblich ist auch für den Wertersatz die Zeit der Grenzüberschreitung (BGH, Urteil vom 22.11.2013, V ZR 199/12, Rn. 8).

Weiter geht dieser Artikel nicht: Wie ein solcher Abkauf im Einzelnen abläuft oder zu bewerten ist, steht in den Quellen, die wir geprüft haben, nicht.

Weil der Überbau meist nicht in Abteilung II steht (Abschnitt 3), bleiben drei Quellen: