Wiederholungstermin bei Zwangsversteigerungen: Wann die Wertgrenzen entfallen

Ein Wiederholungstermin findet statt, wenn im ersten Termin kein Zuschlag erging – etwa weil überhaupt kein Gebot abgegeben wurde, weil Gebote unter der von Amts wegen geprüften 5/10-Grenze blieben (§ 85a ZVG), weil ein erfolgreicher Versagungsantrag eines Berechtigten nach der 7/10-Grenze (§ 74a ZVG) gestellt wurde oder weil Verfahrensmängel zur Versagung von Amts wegen führten. Nur in den beiden Wertgrenzen-Fällen entfallen die Grenzen im neuen Termin; nach einem Termin ohne Gebot (§ 77 ZVG) oder einer Versagung aus anderen Gründen gelten sie weiter.

Im neuen Termin nach einer Versagung wegen der Wertgrenzen entfallen die Grenzen 5/10 und 7/10 (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG). Wurde im ersten Termin gar nicht geboten, ist das keine Versagung: Das Verfahren wird einstweilen eingestellt (§ 77 Abs. 1 ZVG), und im Fortsetzungstermin gelten beide Grenzen weiter. Ein Zuschlag ist dann auch bei sehr niedrigen Geboten möglich, und Versagungsanträge nachrangiger Gläubiger wegen Unterschreitung dieser Grenzen sind nicht mehr zulässig. Verfahrensmängel und Härtefallanträge nach § 765a ZPO bleiben als Versagungsgründe bestehen.

Nach einer Versagung wegen der Wertgrenzen bestimmt das Gericht den neuen Termin von Amts wegen; zwischen beiden Terminen sollen mindestens drei und dürfen höchstens sechs Monate liegen (§ 74a Abs. 3, § 85a Abs. 2 ZVG). Nach einem Termin ohne Gebot geht es nur auf Antrag des Gläubigers weiter, den er binnen sechs Monaten stellen muss (§ 31 Abs. 1 ZVG). Das Gericht muss den neuen Termin mindestens sechs Wochen vorher öffentlich bekannt machen (§ 43 Abs. 1 ZVG); nach einer einstweiligen Einstellung genügen zwei Wochen. Aktuelle Termine sind im ZVG-Portal der jeweiligen Länder abrufbar.

Viele Rahmenbedingungen des Verfahrens bleiben im Wiederholungstermin unverändert. Bieter, die sich bereits für den ersten Termin vorbereitet haben, müssen die Grundlagen nicht neu aufarbeiten – sofern kein neues Gutachten erstellt wurde.

Trotz vieler Konstanten gibt es Faktoren, die sich zwischen erstem und zweitem Termin verändert haben können. Eine kurze Aktualisierung der Due Diligence ist ratsam.

Für Bieter kann das bewusste Auslassen des ersten Termins zugunsten des Wiederholungstermins eine Strategie sein – aber nur, wenn im ersten Termin wegen der Wertgrenzen versagt wird; dann schützen sie im neuen Termin nicht mehr. Das Risiko: Andere Bieter verfolgen dieselbe Strategie. Die Teilnahme an beiden Terminen ist die sicherere Option.

Für Schuldner ist der Wiederholungstermin keine Rettung – oft ist er das Gegenteil. Nach einer Versagung wegen der Wertgrenzen gelten diese im neuen Termin nicht mehr – das Objekt kann dann zu einem sehr niedrigen Preis zugeschlagen werden. Die Zwischenzeit zwischen den Terminen sollte aktiv genutzt werden.

Betreibender Gläubiger und nachrangige Gläubiger verfolgen unterschiedliche Interessen – mit gegensätzlichen Konsequenzen im Wiederholungstermin.

Bleibt auch ein zweiter Termin ohne Gebot, wird das Verfahren aufgehoben (§ 77 Abs. 2 ZVG); auf Antrag des Gläubigers kann es als Zwangsverwaltung fortgesetzt werden. Danach bleibt dem Gläubiger ein neuer Versteigerungsantrag oder ein freihändiger Verkauf in Abstimmung mit dem Eigentümer.