Zwangsverwaltung neben der Zwangsversteigerung: Was Bieter und Ersteher wissen müssen

Die Zwangsverwaltung ist ein eigenes Verfahren nach den §§ 146 ff. ZVG. Mit der Beschlagnahme wird dem Schuldner die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen (§ 148 Abs. 2 ZVG). Stattdessen bestellt das Gericht einen Verwalter (§ 150 Abs. 1 ZVG) und lässt ihm das Grundstück übergeben oder ermächtigt ihn, sich selbst den Besitz zu verschaffen (§ 150 Abs. 2 ZVG).

Der Verwalter hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen. Er macht die Ansprüche geltend, auf die sich die Beschlagnahme erstreckt, und setzt die für die Verwaltung entbehrlichen Nutzungen in Geld um (§ 152 Abs. 1 ZVG). Die Nutzung erfolgt grundsätzlich durch Vermietung oder Verpachtung; ausgenommen sind unter anderem die Wohnräume des Schuldners, die ihm nach § 149 ZVG unentgeltlich zu belassen sind, wenn er bei der Beschlagnahme dort wohnt (§ 5 Abs. 2 ZwVwV). Als Verwalter ist eine geschäftskundige natürliche Person zu bestellen (§ 1 Abs. 2 ZwVwV), die eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung mit mindestens 500.000 € Deckung abschließen muss (§ 1 Abs. 4 ZwVwV).

Bestehende Mietverträge bleiben auch dem Verwalter gegenüber wirksam, wenn das Grundstück schon vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen war (§ 152 Abs. 2 ZVG). Neue Mietverträge schließt der Verwalter schriftlich ab (§ 6 Abs. 1 ZwVwV).

Die Zwangsverwaltung läuft neben der Versteigerung als getrenntes Verfahren (§ 866 Abs. 2 ZPO). Die Gerichte führen beide Verfahren unter eigenen Registerzeichen, etwa nach der bayerischen Aktenordnung K und L. Nach der bayerischen Aktenordnung (§ 24 Abs. 1 AktO, Fassung ab 01.01.2026) werden Anträge auf Zwangsversteigerung unter dem Buchstaben K eingetragen, Anträge auf Zwangsverwaltung unter L. In der Praxis der Amtsgerichte ist das üblich; als bundesweit einheitlich geregelt lässt es sich nicht darstellen.

Dieser Artikel behandelt die Zwangsverwaltung neben der Versteigerung zugunsten von Gläubigern. Für die Teilungsversteigerung (§§ 180 ff. ZVG) gelten Besonderheiten, die hier nicht besprochen werden. Das Stichwort in Kurzform steht im Glossareintrag zur Zwangsverwaltung.

Aus den Nutzungen des Grundstücks werden zuerst die Ausgaben der Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens bestritten, mit Ausnahme der Kosten, die durch die Anordnung des Verfahrens oder den Beitritt eines Gläubigers entstehen (§ 155 Abs. 1 ZVG). Die Überschüsse werden auf die Ansprüche nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 ZVG verteilt (§ 155 Abs. 2 Satz 1 ZVG).

Ohne weiteres Verfahren darf der Verwalter aus den Überschüssen nur Vorschüsse und die laufenden Beträge der öffentlichen Lasten nach der gesetzlichen Rangfolge berichtigen (§ 11 Abs. 1 ZwVwV). Die laufenden Beträge der öffentlichen Lasten berichtigt er ohne weiteres Verfahren; bei einem Wohnungseigentum gilt das auch für die laufenden Beträge der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums (§ 156 Abs. 1 ZVG). Alle übrigen Zahlungen an Berechtigte setzen den vom Gericht aufgestellten Teilungsplan und dessen Anordnung voraus (§ 156 Abs. 2 ZVG; § 11 Abs. 2 ZwVwV).

Mit dem Zuschlag endet die Zwangsverwaltung nicht von selbst. Die Beendigung erfolgt mit dem gerichtlichen Aufhebungsbeschluss; das gilt auch für den Fall der Erteilung des Zuschlags (§ 12 Abs. 1 ZwVwV; § 161 Abs. 1 ZVG). Wann das Gericht aufhebt, sagen diese Vorschriften für den Fall des Zuschlags nicht ausdrücklich. In vier vom BGH entschiedenen Fällen lagen zwischen Zuschlag und Aufhebung gut drei bis sechs Wochen (etwa Urteil vom 11.10.2007, IX ZR 156/06, Rn. 1; Urteil vom 19.05.2009, IX ZR 89/08, Rn. 1); in einem erfolgte sie aufgrund der Rechtskraft des Zuschlags (Beschluss vom 17.11.2011, V ZB 34/11, Rn. 19).

Die Mieten stehen dem Ersteher trotzdem schon ab dem Zuschlag zu. Von dem Zuschlag an gebühren ihm die Nutzungen, und er trägt die Lasten (§ 56 Satz 2 ZVG). Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Miete und Betriebskostenvorauszahlungen gebühren dem Ersteher ab dem Zuschlag; der Verwalter muss sie in entsprechender Anwendung von § 667 BGB herausgeben, und der Ersteher ist ab dem Zuschlag Beteiligter im Sinne von § 154 ZVG (BGH, Urteil vom 11.10.2007, IX ZR 156/06, Rn. 8 und 11 bis 14). Der Zuschlag beendet das Mietverhältnis nicht; der Ersteher tritt in das Mietverhältnis ein (BGH, Urteil vom 09.06.2010, VIII ZR 189/09, Rn. 16; vgl. § 57 ZVG). Mit dem Zuschlag entsteht zwischen Verwalter und Ersteher eine Sonderrechtsbeziehung mit treuhänderischem Charakter (BGH, Beschluss vom 17.11.2011, V ZB 34/11, Rn. 16).

Nach der Aufhebung darf der Verwalter nur noch abwickeln. Mit der Aufhebung erlischt seine Befugnis, Ansprüche zu verfolgen, die nicht von der Beschlagnahme erfasst sind (BGH, V ZB 34/11, Rn. 19). Ansprüche auf Mieten für die Zeit vor dem Zuschlag kann er auch nach der Aufhebung noch geltend machen; gegen den Ersteher wegen Lasten für die Zeit nach dem Zuschlag darf er nicht mehr klagen (BGH, Urteil vom 19.05.2009, IX ZR 89/08). Das Gericht kann den Verwalter außerdem ermächtigen, seine Tätigkeit in Teilbereichen fortzusetzen, soweit das für den ordnungsgemäßen Abschluss erforderlich ist (§ 12 Abs. 2 ZwVwV).

Für den Abrechnungszeitraum, der beim Zuschlag läuft, rechnet der Ersteher gegenüber den Mietern ab, und zwar einschließlich der Kosten, die der Verwalter vor dem Zuschlag bezahlt hat. Die Unterlagen liegen beim Verwalter; fordern Sie sie früh an. Nicht verbrauchte Vorauszahlungen aus der Zeit vor dem Zuschlag muss der Verwalter an den Ersteher herausgeben, soweit dem Ersteher die Abrechnung obliegt (BGH, Urteil vom 11.10.2007, IX ZR 156/06, Leitsatz sowie Rn. 15 und 16 und 22 und 23; Beschluss vom 17.11.2011, V ZB 34/11, Rn. 13 bis 17).

Eine Unterdeckung im laufenden Abrechnungszeitraum bis zum Zuschlag kann der Verwalter dagegen weder als Aufwendungsersatz vom Ersteher verlangen noch mit den Mieten verrechnen (BGH, V ZB 34/11, Rn. 13 und 14). Abrechnungen, die während der Zwangsverwaltung fällig werden, auch für Zeiträume vor seiner Bestellung, erstellt der Verwalter, soweit die Nachforderung beschlagnahmt ist (BGH, Urteil vom 26.03.2003, VIII ZR 333/02; V ZB 34/11, Rn. 17).

Offen ist, wer die Zeiträume abrechnet, die schon vor dem Zuschlag abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet waren, wenn die Verwaltung inzwischen aufgehoben ist. Auch die Folgen für Nachforderungen gegen die Mieter wegen Kosten aus der Zeit vor dem Zuschlag sind nur teilweise geklärt; der Bundesgerichtshof hat einen Bereicherungsanspruch ausdrücklich offengelassen (V ZB 34/11, Rn. 18); nach der Aufhebung kann ihn der Verwalter jedenfalls nicht mehr geltend machen (Rn. 19). Eine Faustregel „Der Ersteher rechnet nur ab dem Zuschlag ab“ trifft für den laufenden Zeitraum nicht zu. Welche Lasten den Ersteher ab dem Zuschlag treffen, steht im Artikel Laufende Kosten ab dem Zuschlag.

Ja. Hat der Mieter dem Vermieter eine Sicherheit geleistet, tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein (§ 566a Satz 1 BGB); in der Zwangsversteigerung gilt das über § 57 ZVG entsprechend. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Rückzahlungspflicht mit dem Zuschlag übergeht, ohne dass es darauf ankommt, ob der Ersteher die Kaution je erhalten hat. Er übernimmt damit auch das Insolvenzrisiko des Voreigentümers (BGH, Urteil vom 07.03.2012, XII ZR 13/10, Rn. 6 bis 8; der Fall betraf Gewerberaum und eine Versteigerung durch den Insolvenzverwalter; für Wohnraum ebenso BGH, VIII ZR 11/03, und VIII ZR 189/09, Rn. 20).

Mehr zur Kaution selbst steht im Artikel Mietkaution.

Ob die Bekanntmachung auf eine laufende Zwangsverwaltung hinweist, ist nicht geregelt: Die Pflichtangaben in § 37 ZVG und die Sollangaben in § 38 Abs. 1 ZVG nennen sie nicht, und in den ausgewerteten Entscheidungen und Merkblättern der Gerichte fand sich dazu keine Regel. Verlassen Sie sich deshalb nicht darauf, dass sie dort steht. Die Felder der Bekanntmachung erklärt der Artikel Die Bekanntmachung lesen.