ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Bad Kissingen, Bayern

Das Objekt umfasst das Grundstück Flurstück 363 der Gemarkung Aschach (Kapellenstraße 14 und 14 a, 97708 Bad Kissingen, Ortsteil Aschach) mit 0,1297 ha. Bebaut ist es mit zwei aneinander gebauten, massiven Einfamilienhäusern mit je einer Untergeschoss-Einliegerwohnung sowie einem Garagengebäude. Haus Nr. 14 (Baujahr um 1962/63) hat rund 117,77 m² Wohnfläche im Erdgeschoss und Dachgeschoss und rund 64,57 m² in der Einliegerwohnung. Haus Nr. 14a (Baujahr um 1990) hat rund 127,58 m² plus rund 51,19 m² Einliegerwohnung. Die Lage ist ein ruhiges Wohngebiet an einer Anliegerstraße (Sackgasse) am stark hängigen Südhang; laut Bebauungsplan ein allgemeines Wohngebiet (Exposé S. 3 f.). Der Gutachter beschreibt die Substanz als solide, den Zustand als durchschnittlich bis mäßig gepflegt, mit Instandhaltungsrückstau sowie Modernisierungs- und Renovierungsbedarf. Genannt werden Feuchtigkeitsmerkmale im erdberührten Bereich, mögliche Kaminversottung in Haus 14, ein erheblich schadhafter Holzbalkon sowie Feuchtigkeits- und Schimmelflecken im Keller-Abstellraum von Haus 14a. Am Garagengebäude bestehen Frostschäden am Terrassenbelag und korrodierte Metallteile. Die Heizung ist eine Öl-Zentralheizung (Einbau um 1996), zusätzlich ist eine Photovoltaik-Anlage auf Haus 14 vorhanden. Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt (Exposé S. 8 ff.). Haus 14 wird im Erdgeschoss im Rahmen eines Leibgedings von der Mutter eines Miteigentümers genutzt, die Einliegerwohnung von den Eigentümern; Haus 14a steht leer. Miet- oder Pachtverhältnisse bestehen laut Miteigentümer nicht. Die Belastungen in Abteilung II sind nur mit Verweis auf den Grundbuchauszug genannt und liegen nicht vor; der Verkehrswert wurde ohne diese Belastungen ermittelt. Das Leibgeding könnte ein zu beachtendes Nutzungsrecht darstellen, dies ist aus den Unterlagen nicht abschließend ersichtlich. Altlastenkataster: keine Eintragung; Denkmalschutz besteht nicht. Der Verkehrswert beträgt 489.000 € (Sachwert, Ertragswert 464.000 €), Stichtag 11.04.2025; das entspricht laut Gutachter rund 1.400 €/m² bei rund 360 m² Wohnfläche. Das Objekt wird als mäßig marktgängig eingestuft. Es kann sich für Investoren oder Selbstnutzer mit Sanierungserfahrung eignen, sofern die Belastungen in Abteilung II, das Leibgeding und der unbesichtigte Innenzustand geklärt sind. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts.