ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Dermbach, Thüringen

Gegenstand der Zwangsversteigerung beim Amtsgericht Eisenach ist ein Einfamilienhausanwesen in 36466 Dermbach, Steinstraße 1 (Gemarkung Dermbach, Flur 1, Flurstück 77). Das 317 m² große Grundstück weist einen schlauchförmigen Zuschnitt auf und liegt in exponierter Ecklage direkt an der Kreuzung zur stark frequentierten Bahnhofstraße (Bundesstraße 285). Die Bebauung besteht aus einem zweigeschossigen, nicht unterkellerten Wohnhaus mit teilausgebautem Dachgeschoss, einem eingeschossigen Massivanbau mit Straßenterrasse sowie einem eingeschossigen Nebengebäude (Garage/Lager/Hundezwinger). Das ursprüngliche Baujahr des Wohnhauses wird auf rund 100 Jahre oder älter geschätzt; wesentliche Teilausbauten erfolgten zu DDR-Zeiten. Das Bewertungsobjekt präsentiert sich in einem stark sanierungsbedürftigen Gesamtzustand (Standardstufe 2,0). Die Gebäudehülle ist durch verschlissene Holzfenster und offensichtliche Schadstoffvorkommen geprägt: Weite Teile der Wohnhausfassade sind mit Asbestplatten verkleidet, und die Überdachung des Anbaus besteht aus Wellasbest. Energetische Standards nach dem Gebäudeenergiegesetz werden nicht erfüllt. Seit 1990 wurden bis auf eine kleine Solaranlage keine erkennbaren Investitionen getätigt. Zu beachten ist, dass zum Besichtigungstermin weder Gläubiger noch Schuldner anwesend waren, sodass das Gutachten ausschließlich auf Außenbesichtigungen basiert. Der Innenzustand, Deckenkonstruktionen und haustechnische Anlagen bleiben unüberprüft. Im Grundbuch von Dermbach, Blatt 103 BV 1, sind keine wertmindernden Belastungen in Abteilung II vermerkt; Baulasten oder Denkmalschutzauflagen bestehen laut Amtsgericht Eisenach nicht. Wesentliche Risiken liegen in den Entsorgungskosten für die Asbestbauteile, dem Lärmpegel der Bundesstraße und dem potenziellen Räumungsbedarf, da das Haus laut Klingel mutmaßlich noch vom Schuldner eigengenutzt wird. In einem früheren Termin wurde der Zuschlag nach § 85a ZVG versagt, womit die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 für den anstehenden Termin entfallen sind. Unter Berücksichtigung der gravierenden Marktanpassungsfaktoren (u. a. für Asbestentsorgung, Grundrissmängel und Bauschäden) wurde der Verkehrswert auf 38.000 € festgesetzt. Für Investoren stellt die Immobilie ein Sanierungsobjekt mit extrem niedrigem Einstiegspreis dar, das jedoch eine umfassende Kernsanierung und gezielte Schadstoffsanierung erfordert.