ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Siegbach, Hessen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein ca. 1965 in Massivbauweise errichtetes, freistehendes und unterkellertes Wohnhaus in Waldstraße 8 im Ortsteil Eisemroth der hessischen Gemeinde Siegbach. Das 901 m² große, rechteckig zugeschnittene Grundstück befindet sich in leichter bis mittlerer Hanglage an einer voll ausgebauten, verkehrsarmen Anliegerstraße. Die Immobilie war ursprünglich als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung genehmigt und wurde zwischenzeitlich offenbar als Unterkunft für Asylsuchende genutzt. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 209 m², wovon ca. 71 m² auf die Dreizimmer-Einliegerwohnung im Hang-/Erdgeschoss und ca. 138 m² auf die Hauptwohnung im Obergeschoss entfallen. Hinzu kommen ca. 55 m² Nutzfläche im Erd-/Kellergeschoss sowie ca. 125 m² Nutzfläche im unausgebauten Dachgeschoss. Das Wohnhaus steht seit mehreren Jahren leer und befindet sich in einem stark renovierungs- und sanierungsbedürftigen Zustand. Am Gebäude zeigen sich schadhafte Fassadenstellen, mäßig erhaltene Holzteile und eine Dacheindeckung aus Eternitplatten, die Modernisierungsbedarf nahelegt. Der Eingangsbereich ist stark vernachlässigt, und die freistehende Mauerwerksgarage weist massive Dach- und Wandschäden auf, sodass der Gutachter deren Abriss und Entsorgung vorsieht. Die Außenanlagen sind stark verwildert und pflegebedürftig. Der Gutachter hatte keinen Zugang zum Gebäudeinneren, sodass für den Innenausbau mangels gegenteiliger Anhaltspunkte eine baujahresgemäße, einfache und abgewohnte Ausstattung ohne wesentliche Modernisierungen unterstellt werden musste. Im Grundbuch von Eisemroth, Blatt 2225, ist in Abteilung II lediglich der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten bestehen laut Auskunft nicht, und das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz. Der Gutachter hat den Verkehrswert auf 109.000 € beziffert. Hierbei wurde im vorrangig herangezogenen Sachwertverfahren ein vorläufiger Sachwert von 208.181 € ermittelt (Bodenwert 43.700 € bei einem angepassten Bodenrichtwert von 48,45 €/m²). Nach Anwendung eines Sachwertfaktors von 0,81 (inklusive 5 Prozentpunkten Abschlag für den unterdurchschnittlichen Zustand) und Abzug von 60.000 € für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (Baumängel, Vermietbarmachung, Inbetriebnahme nach Leerstand, Abriss Garage, Räumung Freifläche) verblieb der Sachwert bei 109.000 €. Das stützende Ertragswertverfahren führte zu einem nahezu deckungsgleichen Wert von 108.000 €. Fazit: Das Objekt bietet auf einem großen Grundstück beträchtliche Flächenpotenziale, ist jedoch mit einem erheblichen baulichen Instandsetzungsaufwand und dem typischen Bieterrisiko eines unbesichtigten Innenraums behaftet. Interessenten sollten vor Abgabe eines Gebots eine detaillierte Sanierungs- und Rückbaukalkulation aufstellen und entsprechend vorsichtig bieten.