ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Titz, Nordrhein-Westfalen

Zur Versteigerung kommt das Grundstück Frankenstraße 11 in 52445 Titz-Rödingen (Flurstück 580, 1.464 m²). Bebaut ist es mit einem freistehenden, unterkellerten Einfamilienhaus mit ausgebautem Satteldach (Baujahr 1953), einem eingeschossigen Anbau (vermutlich 1970), einer Garage sowie einer Lagerhalle in zweiter Reihe (Baujahr 1970, rund 221 m² Nutzfläche) und rund 500 m² befestigter Hoffläche. Die Wohnfläche beträgt laut Gutachten 162,1 m². Die Lage beschreibt der Gutachter als durchschnittlich und dörflich, im Mischgebiet gelegen, mit einfacher Gewerbelage (Gutachten S. 22). Der Termin ist am 27.01.2027, 08:45 Uhr, im Amtsgericht Jülich (Verfahren 007 K 31/25). Der Sachverständige konnte das Objekt an zwei Terminen nur von außen besichtigen, da die Eigentümer einer Innenbesichtigung nicht zugestimmt haben (Gutachten S. 10, S. 14). Ausstattung, Heizung und Technik sind überwiegend unbekannt oder vermutet (vermutlich Ölzentralheizung von 1989 mit vier Öltanks). Fenster sind Metallrahmenfenster mit Doppelverglasung. Ein erhöhter Instandhaltungsstau wird unterstellt und mit pauschal 10 % (31.103 €) abgeschlagen. In den letzten 15 Jahren sind keine Modernisierungen bekannt. Ein abgelaufener Energieausweis (Klasse H) lag vor. Im Grundbuch stehen in Abteilung II nur der Insolvenz- und der Versteigerungsvermerk; diese bleiben bei der Bewertung unberücksichtigt. Das Gutachten erwähnt jedoch diverse Grunddienstbarkeiten, die in einem separaten Begleitschreiben bewertet werden und hier nicht vorliegen. Baulasten bestehen nicht, Denkmalschutz ebenfalls nicht. Auf dem Grundstück befand sich früher eine Autowerkstatt; das Umweltamt sieht keinen Altlastenverdacht. Das Wohnhaus ist eigengenutzt, an der Adresse sind zwei Firmen gemeldet, Mietverträge sind nicht bekannt, sodass Ertragsansätze auf Marktmieten beruhen (Rohertrag 22.627 € p. a.). Der Verkehrswert wurde mit 300.000 € aus dem Ertragswert (298.780 €) abgeleitet; Sachwert 294.921 €, Bodenwert 187.948 €. Das Objekt kann sich für Eigennutzer mit Gewerbebedarf oder erfahrene Investoren eignen, sofern der unbekannte Innenzustand, die ungeklärten Nutzungsverhältnisse und die nicht bewerteten Dienstbarkeiten einkalkuliert werden. Vor einem Gebot sind eine Einsicht in das Grundbuch, eine Prüfung der Besitz- und Räumungslage und möglichst ein Bausachverständiger ratsam.