TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Augsburg, Bayern

Das Bewertungsobjekt Gieseckestraße 7 in 86156 Augsburg-Kriegshaber umfasst ein unterkellertes, zweigeschossiges Mehrfamilienhaus mit drei Wohneinheiten, einer im Keller integrierten Einzelgarage, einer massiven freistehenden Einzelgarage sowie Außenstellplätzen. Das Grundstück umfasst 402 m² in ebener bis leicht abfallender Hanglage und liegt an einer verkehrsberuhigten Wohnanliegerstraße. Die Infrastruktur ist gut ausgebaut: Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen und ÖPNV sind fußläufig erreichbar; die Bundesstraße B 17 liegt ca. 1 km und die Autobahn A 8 ca. 5 km entfernt. Das Gebäude stammt im Ursprung aus ca. 1803 und wurde ca. 1971 erweitert. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 206 m² (Wohnung 1 im EG mit ca. 89 m², Wohnung 2 im OG mit ca. 62 m², Wohnung 3 im OG mit ca. 55 m²). Der bauliche Zustand ist bauzeittypisch durchschnittlich mit allgemeinem Renovierungs- und Modernisierungsbedarf. Festgestellt wurden Feuchtigkeitsschäden und Putzabplatzungen im Kellergeschoss, Putzrisse an Fassade und Innenwänden sowie Versottungsspuren am Schornstein. Die Dacheindeckung der Garage besteht aus Faserzementwellplatten mit hoher Asbestwahrscheinlichkeit. Energetisch entspricht das Anwesen nicht heutigen Standards; beheizt wird es über eine Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 2003 mit einem Tank von 1972. Rechtlich handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. In Abteilung II des Grundbuchs ist eine Grenzabstands-Duldungsverpflichtung eingetragen, die jedoch im Zwangsversteigerungsverfahren unberücksichtigt bleibt und den Verkehrswert laut Gutachten nicht mindert. Die Wohnungen sind vermietet und erzielen aktuell eine monatliche Nettokaltmiete von 1.145 € (inkl. Stellplatz). Da die Mieten im EG und OG 2 deutlich unter dem Marktniveau liegen, setzte die Gutachterin einen zeitlich befristeten Minderertragsabschlag von 30.000 € sowie einen Pauschalabzug für Bauschäden von 10.000 € an, woraus der gerundete Verkehrswert von 450.000 € resultiert. Für Investoren stellt das Objekt eine interessante Ertragschance dar. Bei einem Bodenwert von 321.600 € ist die Substanz des Kaufpreises stark abgesichert, während über Mietanpassungen nach § 558 BGB ein nachhaltiger Ertragszuwachs auf das marktübliche Rohertragsniveau von rund 21.000 € p.a. gehoben werden kann.