ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Bad Kissingen, Bayern

Das Versteigerungsobjekt umfasst zwei Grundstücke in Bad Kissingen, Ortsteil Poppenroth. Auf dem Flurstück 141/5 (390 m²) befindet sich ein im Jahre 1981/1982 massiv errichtetes, freistehendes Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Vollunterkellerung sowie eine grenzständig angebaute Doppelgarage mit Flachdach. Das zweite Flurstück 141/3 (721 m² Ödland/Gartenland an der Brunnwiese) schließt rund 60 m südlich an und ist laut Bodenrichtwertkarte als Bauerwartungsland einzustufen. Die Wohnfläche des Mehrfamilienhauses summiert sich auf ca. 412,54 m² und verteilt sich auf fünf Einheiten: WE 1 im UG (ca. 79,68 m²), WE 2 im EG Ost (ca. 93,50 m²), WE 3 im EG West (ca. 32,36 m²), WE 4 im OG (ca. 122,70 m²) und WE 5 im DG (ca. 84,30 m²). Die Bausubstanz des Wohngebäudes wird als solide eingestuft, der Pflegezustand als durchschnittlich. Vier Wohnungen sind vermietet, wobei teilweise Mindermieten bestehen. Am Wohnhaus zeigen sich punktuelle Mängel wie Feuchtigkeitsverfärbungen im KG und EG, Betonabplatzungen an den Balkonkragen mit freiliegender Bewehrung sowie Schimmelspuren im Badezimmer des Obergeschosses. Die Gas-Zentralheizung stammt laut Energieausweis aus dem Baujahr 1982. Das Garagengebäude befindet sich in einem deutlich schlechteren Zustand und weist erhebliche Feuchtigkeitsschäden an Decke und Wänden infolge einer mangelhaften Flachdachabdichtung auf. In rechtlicher Hinsicht ist wesentlich, dass für die Einliegerwohnung im Kellergeschoss sowie das Apartment im Erdgeschoss West bislang keine baurechtlichen Genehmigungen zur Wohnnutzung vorliegen (formelle Illegalität); nach Einschätzung des Gutachters ist eine nachträgliche Genehmigung jedoch materiell aussichtsreich. Zugunsten des Flurstücks 141/5 besteht an Flurstück 141/2 ein unentgeltliches Nutzungsrecht für fünf Pkw-Stellplätze verbunden mit einer dinglichen Unterhaltungspflicht. Altlasten und Denkmalschutz bestehen nicht. Die Immobilie befindet sich innerhalb des festgesetzten Heilquellenschutzgebiets Bad Kissingen. Mit einem kombinierten Verkehrswert von 550.200 € (542.000 € Ertragswert für das Wohnanwesen sowie 8.200 € Vergleichswert für das Gartengrundstück) stellt das Objekt ein interessantes Ertragsinvestment dar. Bieter müssen neben den Investitionskosten für Dach, Fassade und Heizungserneuerung auch die notwendigen administrativen Schritte zur Legalisierung der beiden Wohneinheiten einkalkulieren.