ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Bad Salzungen, Thüringen

Versteigert werden zwei rechtlich selbständige, gemeinsam bebaute Grundstücke (Flurstücke 136/2 mit 421 m² und 135/3 mit 137 m²) in Bad Salzungen, Stadtteil Langenfeld, Hauptstraße 59. Das Objekt liegt laut Gutachten im zentralörtlichen Bereich unmittelbar an der Bundesstraße B 285 und ist Verkehrslärm ausgesetzt (Gutachten S. 7, S. 9). Bebaut ist es mit einem zweigeschossigen, unterkellerten Wohn- und Geschäftshaus mit teilausgebautem Dachgeschoss, Baujahr Altbau 1936, Erweiterung 1978, Anbau ca. 1985, sowie einer Garage im Hof (ca. 1978). Im Erdgeschoss befinden sich Büroräume einer Werbeagentur (ca. 138 m² Büro, 28 m² Garage), im Ober- und Dachgeschoss eine geschossübergreifende Wohnung mit ca. 242 m² Wohnfläche (Gutachten S. 13, S. 22). Der Gutachter beschreibt einen herkömmlichen, alters- und nutzungsbedingten Gebrauchszustand mit Instandhaltungsstau: Rissbildungen an Fassade und Unterkellerung, Feuchteschäden und Ausblühungen im Untergeschoss des Anbaus sowie unfertiger Ausbau von Flur, Treppenhaus und Bodenraum im Ober- und Dachgeschoss (Gutachten S. 18). Die Heizung (Ölkessel von 1991) entspricht keinem zeitgemäßen Standard; der Energieausweis von 2020 weist 155,4 kWh/(m²·a) aus. Die Gartentreppen und Flächenbefestigungen weisen teils erhebliche Schäden auf, die Verkehrssicherheit ist nicht voll gewährleistet (Gutachten S. 20). Die Garage hat eine schadhafte Dacheindeckung. In Abteilung II bestehen keine belastenden Eintragungen außer dem Versteigerungsvermerk. Zugunsten der Grundstücke bestehen Geh-, Überfahrt- und Kanalleitungsrechte auf dem Nachbargrundstück 135/4. Es besteht eine Überbauung einer Leichtüberdachung auf das Nachbargrundstück. Die Legalität der Nutzungsänderung im Erdgeschoss wird vom Gutachter lediglich unterstellt (Gutachten S. 12, S. 24). Die Gutachter-Einschätzung zu Baulasten und Denkmalschutz ist negativ, Altlasten sind nicht ableitbar. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts, Barzahlung ist ausgeschlossen. Der Verkehrswert beträgt 217.000 € (Ertragswert; Sachwert 240.000 € zur Plausibilisierung), aufgeteilt auf 118.000 € (Flurstück 136/2) und 99.000 € (Flurstück 135/3). Das Objekt kann sich für Eigennutzer mit gemischter Wohn- und Gewerbenutzung oder für Anleger eignen, sofern der Instandhaltungsbedarf, der unfertige Ausbau, die nicht belegte Legalität der Erdgeschossnutzung und der Lärmeinfluss einkalkuliert werden. Das Gutachten nennt keine Mietverträge; ein Mieterschutz ist daher nicht erkennbar, die Räumungslage ist mit Eigennutzung durch die Eigentümerin zu klären.