Marktanalyse lesen: ein Beispiel, Schritt für Schritt

Oben steht, worum es geht. Der rot hinterlegte Kasten ist der wichtigste Teil des Deckblatts: Er nennt den Termin und sagt, ob es voraussichtlich der erste ist.

• 1Aktenzeichen. Damit finden Sie das Verfahren beim Amtsgericht. Jede Rückfrage dort beginnt mit ihm.
• 2Termin. Datum, Uhrzeit, Ort und Saal stammen aus der amtlichen Terminsbestimmung. Säle und Zeiten können sich ändern.
• 3„voraussichtlich 1. Termin“. Das entscheidet über die Wertgrenzen im nächsten Schritt. „Voraussichtlich“ heißt: Sicher weiß es nur das Gericht, deshalb steht „beim Gericht verifizieren“ dabei. Der Beleg darunter zeigt, wo die Analyse nachgesehen hat.
• 4Stand der Analyse. Inserate ändern sich täglich, das Datum zeigt, wie frisch die Recherche ist.

Bestätigen Sie Termin und Saal immer beim Amtsgericht, bevor Sie anreisen.

Die Tabelle fasst zusammen, was aus Gutachten und Terminsbestimmung bekannt ist. Hinter jedem Wert steht seine Herkunft. Fehlt eine Angabe, steht „nicht im Gutachten angegeben“: Die Analyse schätzt nichts dazu.

• 1Wohnfläche. Auf ihr beruhen alle €/m²-Zahlen der Analyse (Verkehrswert geteilt durch Wohnfläche).
• 2Nutzung. Wer in der Wohnung lebt, entscheidet über Räumung und Mietvertrag. Ein Mietverhältnis geht auf den Ersteher über, mit einem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht und den üblichen Einschränkungen des Mietrechts (§§ 57, 57a ZVG).
• 3Hausgeld. Die laufende Belastung. Ob Rückstände bestehen, steht oft nicht im Gutachten; deshalb taucht die Frage später in den offenen Punkten auf (mehr dazu: Hausgeldrückstände).
• 4Verkehrswert und Sicherheitsleistung. Der Verkehrswert ist vom Gericht festgesetzt. Bieter müssen 10 % davon als Sicherheit nachweisen, hier 12.250 €.

Zwei gesetzliche Schutzgrenzen hängen am Verkehrswert. Die Tabelle rechnet sie in Euro und in €/m² aus.

• 1100 %. Der Verkehrswert, Bezugsgröße für alles Weitere.
• 270 % (§ 74a ZVG). Bleibt das Meistgebot darunter, kann ein Berechtigter beantragen, den Zuschlag zu versagen.
• 350 % (§ 85a ZVG). Unter dieser Grenze versagt das Gericht den Zuschlag von Amts wegen.
• 4Der Kasten „Für diesen Termin“. Im ersten Termin gelten beide Grenzen. Wurde der Zuschlag früher schon einmal aus diesen Gründen versagt, entfallen sie im nächsten Termin (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG). Darum die Frage nach dem Termin auf dem Deckblatt. In einer Teilungsversteigerung gilt die 70-%-Grenze in der Regel nicht; die Analyse sagt das im Kasten.

Die Grenzen sind keine Gebotsempfehlung, sie zeigen nur, ab wann der Zuschlag versagt werden kann. Mehr dazu in Wertgrenzen bei der Zwangsversteigerung, rechnen können Sie mit dem Zuschlagsgrenzen-Check.

Links in Grün, was für das Objekt spricht, rechts in Rot, was dagegen spricht. Alles stammt aus dem Gutachten und trägt eine Fundstelle.

• 1Vorteile. Nüchtern und belegt, keine Werbesprache. Sie zeigen, was den Wert trägt: Raumaufteilung, Anbindung, keine Mietbindung.
• 2Nachteile. Das sind Ihre Rechenposten: Feuchtigkeit im Keller, eine kurze Restnutzungsdauer und die fehlende Innenbesichtigung gehören in Ihre eigene Kalkulation.

Geprüft wird, dass jede Aussage im Gutachten steht, nicht, ob der Gutachter fachlich richtig lag. Das Gutachten selbst zu lesen bleibt Pflicht (So lesen Sie das Verkehrswertgutachten).

Dieser Block zeigt, wie der Verkehrswert zustande kam und an welchen Stellen Annahmen ihn bewegt haben.

• 1Ertragswert unter Verkehrswert. Als Mietobjekt gerechnet wäre die Wohnung mit 83.400 € rund ein Drittel weniger wert als der festgesetzte Verkehrswert. Für Kapitalanleger ist das ein Warnzeichen.
• 2Gebäudefaktoren statt Vergleichspreisen. Weil zeitnahe Kaufpreise fehlten, wurde hochgerechnet. Das ist üblich, aber unsicherer.
• 3Keine Innenbesichtigung. Der Gutachter unterstellt einen mangelfreien Zustand. Ist die Wohnung innen schlechter, trägt das Risiko der Ersteher. Warum sich ein Termin zur Besichtigung lohnt, steht dort.

Der Verkehrswert ist eine Schätzung zu einem Stichtag, keine Zusage über einen Marktpreis.

Die Frage hinter der Tabelle: Was verlangen Verkäufer gerade für ähnliche Wohnungen in der Nähe? Gesucht wird per Websuche, zuerst im gleichen Stadtteil, dann in angrenzenden.

• 1Recherche-Datum und Reihenfolge. Je näher ein Inserat, desto aussagekräftiger.
• 2Die Zeilen. Preis ist der Angebotspreis, €/m² ist Preis geteilt durch Fläche. In der echten Analyse steht je Inserat der Link und ein Vermerk, ob der Preis auf der Seite bestätigt oder nur aus dem Suchergebnis übernommen wurde.

Lesen Sie die Spalte „Zustand“: Vergleichen Sie Gleiches mit Gleichem, also Fläche, Baujahr, Zustand und ob vermietet oder frei. Im Beispiel sind sieben von neun Wohnungen vermietet; frei und hochwertig saniert liegen die Preise deutlich höher.

Angebotspreise sind Wunschpreise der Verkäufer, keine Kaufpreise.

Aus den Inseraten werden vier Zahlen und die Ausschlüsse gebildet.

• 1Anzahl. Je mehr Angebote, desto belastbarer. Bei sehr wenigen Angeboten weist die Analyse darauf hin und zeigt Durchschnitt und Median nicht mehr aus.
• 2Durchschnitt und Median. Der Median ist die Mitte der Reihe und weniger anfällig für Ausreißer wie die 5.180 €/m² der teuersten Wohnung.
• 3Verkehrswert €/m². 2.520 €/m² liegen hier 29 % unter dem Median der Angebote (34 % unter dem Durchschnitt).
• 4Referenz Stadtteil. Der Immobilienatlas zeigt das übliche Angebotsniveau im Stadtteil, hier 4.088 €/m², ebenfalls kein Kaufpreis.
• 5Ausschlüsse. Inserate, die das Versteigerungsobjekt selbst zum Verkehrswert anbieten, fließen nicht in die Rechnung ein. Sonst würde das Objekt mit sich selbst verglichen.

Hier werden die Zahlen in Worte gefasst. Eine Empfehlung zum Bieten enthält dieser Teil nicht.

• 1Die Einordnung. Verkehrswert gegen Durchschnitt, Median und Atlas. Der Abstand ist normal und noch kein Schnäppchen: Angebotspreise liegen über Abschlusspreisen, und eine Zwangsversteigerung bringt Risiken mit.
• 2Der Grauton-Hinweis. Er wiederholt, was jeder Zahl zugrunde liegt: weder Angebotspreis noch Verkehrswert sind ein Kaufpreis.
• 3Offene Punkte vor dem Bieten. Ihre Aufgabenliste: Grundbuch prüfen (Grundbuchauszug lesen), Hausverwaltung fragen, Beschluss-Sammlung einsehen, Mietvertrag klären, Innenbesichtigung versuchen.

Die Tabelle übersetzt Gebote in den tatsächlichen Gesamtpreis. Die Zeilen mit ◄ bilden die Gebotsspanne im nächsten Schritt.

• 1Vorteil. Der Einstandspreis (Gebot plus alle Kosten des Erstehers) im Vergleich zu einem Kauf zum Verkehrswert ohne Makler, aber mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch (hier 132.300 €). Bei 104.000 € Gebot sind es 111.989 €, also 15 % weniger.
• 2Nebenkosten im Verfahren. Grunderwerbsteuer (hier Nordrhein-Westfalen 6,5 %, in anderen Bundesländern anders), Zinsen auf das Bargebot ab dem Zuschlag und die Zuschlagsgebühr. Zusammen 7,58 %.
• 3Nicht enthalten. Sanierung, Räumung, Rückstände und die Kosten der Grundbucheintragung. Mehr dazu in Nebenkosten bei Zwangsversteigerungen.

Die Spanne wird aus dem Bietrahmen gerechnet, nicht geschätzt: alle Gebote, bei denen der Einstandspreis 10 bis 20 % unter dem Kauf zum Verkehrswert liegt.

• 1Die Spanne. 98.000 € bis 111.000 €.
• 2Prozent und €/m². 80 bis 91 % des Verkehrswerts, 36 bis 43 % unter dem Median der Angebote. Die Spanne liegt über beiden Wertgrenzen (61.250 € und 85.750 €).
• 3Einstandspreis. Mit allen Kosten 10 bis 20 % unter dem Kauf zum Verkehrswert.
• 4Die Begründung. Die Abstände bilden den Instandhaltungsbedarf und das Risiko der unbekannten Innenräume ab.

Die Spanne ist keine Empfehlung und kein Höchstgebot. Ihr Limit hängt von Sanierung, Finanzierung und Ihrem Ziel ab.

Der letzte Teil stammt nicht aus dem Gutachten, sondern aus amtlichen Karten und unserer Standortdatenbank, für den Punkt, an dem das Haus steht.

• 1Tabelle. Hochwasser, Fluglärm, Straßen- und Schienenlärm, Starkregen und Luftqualität, jeweils mit Quelle und Stand.
• 2Die Ampel. Unsere Orientierung, keine amtliche Einteilung. Beim Lärm gilt: unter 55 dB grün, 55 bis 59 gelb, 60 bis 64 orange, ab 65 dB rot. Im Beispiel ist der Straßenlärm mit 65 bis 69 dB rot.

Grau heißt „nicht ermittelt“, nicht „kein Risiko“. Fehlt ein Wert, prüfen Sie ihn selbst bei der Gemeinde oder dem Landesamt.