Elektro, Heizung, Sanitär: der planbarste Bietvorteil im Bestand

In unserer Auswertung der aktuell bekanntgemachten Verfahren ist „Elektro, Heizung, Sanitär“ die zweithäufigste Schadenskategorie – nach Feuchtigkeit und Schimmel, aber vor Schadstoffen, Statik, Dach, Räumung und Brand. Das liegt an der Natur der Sache: Installationen altern kontinuierlich und ohne sichtbares Drama, während ein Wasserschaden auffällt. Ein Gutachter, der beim Ortstermin eine 40 Jahre alte Elektroinstallation ohne FI-Schutzschalter sieht, vermerkt das als Mangel – unabhängig davon, ob morgen etwas passiert.

Für Bieter ohne eigenes Gewerk ist das ein diffuses Risiko, das sie pauschal einpreisen. Für Elektro-, Heizungs- und Sanitärbetriebe ist es eine Positionsliste mit bekannten Einheitspreisen – und, bei der Heizung, mit bekannten Fristen obendrein.

Sachverständige bewerten Haustechnik überwiegend nach dem Baualter und dem äußeren Erscheinungsbild der zugänglichen Teile – Zählerschrank, Sicherungskasten, sichtbare Leitungsführung, Heizkessel-Typenschild. Was dahinter liegt, bleibt eine Annahme. Die Formulierung „Elektroinstallation augenscheinlich im Ursprungszustand, Baujahr 1968“ führt deshalb häufig zu einem pauschalen Vollerneuerungs-Ansatz für die gesamte Wohnfläche, weil das die vorsichtigere Annahme ist.

Das ist Ihr erster Vorteil: Ein Fachbetrieb kann aus denselben sichtbaren Indizien – Zählerschrank-Typ, Anzahl der Sicherungen, Leitungsquerschnitt an zugänglichen Stellen – realistischer ableiten, ob eine Teilerneuerung reicht oder eine Vollsanierung nötig ist. Das senkt nicht den Gutachten-Ansatz, aber es senkt Ihre eigene Unsicherheit darüber, ob der Ansatz zu hoch oder zu niedrig gegriffen ist.

Bei der Heizung kommt zum Kalkulationsvorteil ein zweiter hinzu, den es bei keinem anderen Gewerk in dieser Form gibt: gesetzliche Fristen, die für jeden Eigentümer gelten und die ein Heizungsbaubetrieb aus eigener Praxis kennt, statt sie im Gutachten nachlesen zu müssen.

Bei Elektroinstallationen orientiert sich eine fachgerechte Ausführung an den anerkannten Regeln der Technik – in der Praxis vor allem den einschlägigen VDE-Normen. Ein Elektrobetrieb kann anhand von Baujahr, Zählerschranktyp und zugänglicher Verteilung häufig schon vor dem Zuschlag grob einordnen, ob eine punktuelle Ertüchtigung (etwa FI-Schutzschalter nachrüsten) reicht oder ob die gesamte Verteilung erneuert werden muss.

Ein Punkt gehört zur Ehrlichkeit dazu: Die Leitungsführung unter Putz bleibt auch für den Fachbetrieb unsichtbar, bis die erste Wand geöffnet ist. Aus Baujahr und Region lässt sich das Risiko besser einschätzen als von einem Laien – ausschließen lässt es sich nicht.

Sanitärinstallationen sind der Fall mit der geringsten Unsicherheit in dieser Gruppe: Material und Zustand von Leitungen, Armaturen und Bädern lassen sich meist schon bei einer kurzen Besichtigung von außen realistisch einschätzen, und die Kosten hängen überwiegend von Material- und Lohnkosten ab – keine Fristen, keine Genehmigungspflichten wie bei Heizung oder Elektro. Der Vorteil für den Fachbetrieb ist hier fast ausschließlich der Materialeinkauf zum Großhandelspreis und die eigene Arbeitszeit statt einer fremd vergebenen Handwerkerstunde.

Eine Ausnahme: In Gebäuden mit Baujahr vor den 1970er-Jahren sind vereinzelt noch ältere Rohrmaterialien anzutreffen, deren Austausch aus heutiger Sicht ohnehin ansteht. Das ist ein zusätzliches Argument für eine gründliche Prüfung vor dem Gebot, nicht für einen höheren Sicherheitsabschlag im Kalkül.

Ein Gutachten setzt für eine Doppelhaushälfte, Baujahr 1971, eine vollständige Elektro- und Heizungserneuerung mit 32.000 € an – ein Vollerneuerungs-Ansatz, weil der Sachverständige die Verteilung nicht öffnen konnte. Ein Elektro- und Heizungsbetrieb, der die Verteilung beim Außentermin einsehen kann, rechnet mit einer Teilerneuerung der Verteilung und einem GEG-konformen Heizungstausch zu eigenen Selbstkosten von rund 17.000 €. Die Differenz von 15.000 € ist Ihr Bietspielraum aus diesem einen Gewerk – unabhängig von etwaigen Fördermitteln, die den Aufwand zusätzlich senken können. Mit den eigenen Zahlen lässt sich das im Eigenleistungs-Bietrechner nachrechnen.

Die folgende Auswertung zeigt ausschließlich Verfahren, deren Gutachten einen Schwerpunkt bei Elektro, Heizung oder Sanitär ausweist.

Auch mit Fachwissen bleibt ein Rest Unsicherheit, den ein Sicherheitsabschlag abdecken muss: die tatsächliche Leitungsführung unter Putz, der Zustand von Steigleitungen im Gemeinschaftseigentum bei Eigentumswohnungen, und – bei Heizungen – ob der vorhandene Schornstein oder die Abgasführung für ein modernes System überhaupt geeignet ist. Der Zuschlag erfolgt ohne Gewährleistung für Sachmängel; was sich hinter der ersten Wand zeigt, tragen Sie. Kalkulieren Sie deshalb auch als Fachbetrieb mit Puffer, nur mit einem kleineren als ein Bieter ohne eigenes Gewerk.